[2009夏季活動] 第一堂 臺中市房地產趨勢研析

穆副總演講重點摘要
記錄人：Peter Tsao（收音還不錯）

房地產範圍（建設公司經經營）：設計、生產、行銷、服務。 供給需求的關係。

房地市場的供需關係為需求帶動供給。

房地產的價格，由都市人口和購買力建構出來的，城市發展影響著。
城市有沒有競爭力，公共建設，就業機會的數量，影響人口數量。
1.人口數量。（因素一）
2.對房屋的需求訴求。（因素二）過去的樓地板面積需求和今天的就不相同。相對於過去，今天比較多，需求增加。對房屋樓地板面積的需求。
3.公共工程的發展速度。（因素三） 想買房子的Need是一個意願，但還要有Demand才有購買力。

經濟學的觀點看房地產 房地產市場因素：
1.利率（過去木副總買房子14％）、自備款（也降低），和過去相比，現在的購買力也增加。
2.需求帶動供給，供給成本：土地（是否先動或維持）、營建成本（相對穩定）、管銷費用成本（相對穩定）。 土地保存期限（沒有倉儲、保全、保存的問題，與玉皇大帝托夢的潛力滷蛋相比），地主惜售。
3.房地產蛛網理論：供給和需求的脫勾現象。今天要不要買房子，要思考未來兩年的房市想像。 （筆記者自行補中說明：）蛛網理論是指需求供給的價量關係呈現蜘蛛網一般的移動，生產者幾乎永遠無法在最好的價錢將產品買給需求者，因為從現有價量關係到未來價量關係中有很多因素影響。

可以用RC牆壁的「時滯現象」，例如西曬牆壁西曬了一個下午，到了晚上下班回家，牆壁裡的熱熵才釋放出來，產生溫度不適感。蛛網理論的價量均衡點的位移將會朝向離心移動（市場價錢大波動且越來越大）還是向心移動（市場價量關係雖然波動，但逐漸收斂到一個穩定點）要看生產和需求的彈性。 （以葡式蛋塔為例，剛剛引進的時候從經賣到一個70元，隨著生產人數增加而師去價格支撐，到因為熱潮冷卻價格低廉銷路不好生產人數減少，到今天逐漸穩定的今天大約20元左右。）

社會學的觀點看房地產：（台中都市發展的歷程簡述） 台中地形東北高西南低。
地形影響河流流域，因此西南土壤好 清朝囤軍（張鐵將軍從嘉義一到今天台中萬和宮老街一代）囤兵種田，自給自足。有農業活動的需求，東北地勢陡流速大，流不住好的西南土壤好。劉銘傳建設鐵路選址避開好的農田。居民負面偏好。烏日台中地勢低窪處（去年淹水）因此也是適合當作交通發展。因為車站的設置，讓車站區域的活動商業活絡，也因為交通便利，需要工廠倉儲。因此車站以東發展發展工業相關。西區成為適合的居住區域。白天東區做生意，晚上回南區顧田水。 生活工作機能便利。往東因地勢限制發展不易，東區發展相對困難（交通單位的其他看法）。順著趨勢，台中發展由東車站區域往西發展。隨著通盤檢討和人口增加。 一環五權路。 二環忠明南路。 三環文心路 四環環中路

住宅政策，過去反攻大陸的軍事政治戰略，不鼓勵住宅政策。戰備考量，土地以農用備糧為主。直到蔣經國掌行政院開始重視建設與住宅政策，並適逢都市計畫通盤檢討。將工業區移到大度山，於是台中市的東區工業偏重的都市生活機能的發展限制得到釋放。 過去產品以販厝為主，當時的需求也適合這種產品。人口往都市移動，謝東閔副總統鼓勵「家庭即工廠」，透天販厝，適合住商混合或住工混合的生活方式。 「家庭即工廠」創造外匯存底。儲蓄率提高。 50萬大軍卸甲編制榮工處作中橫。消磨軍力。這些人口結婚生子。
民國40年到53年，到龍年，這13年是台灣出生率最高的時候。（現在最低） 人口因素一達成，房屋需求因素二達成，公共建設（十大建設）因素三達成。於是形成最大的榮景。 楊天生建議並說服住都局五十元局長，政府的國宅業務作的不夠好。將住宅興建工作釋放民間，民間獎勵住宅興建。（當時利率減免，擴大購買力）。
建設公司集團化。催生台中房地產這最燦爛的榮景（80-84，）。但是台北並沒有這個效果。（除非政治因素，否則將不再到達） 七年景氣一循環的說法出現。（沒有科學基礎的說法）還是有很多建商投入房地產，購地存原料，等待下場。購買土地需要現金。（地主一定只收現金）企業思考。中型要開百貨公司（例如：中友百貨），大型要開銀行。（所以可憐的王建宣否定主張而被換掉） 大家一味相信「七年景氣一循環」。
80多年，一方面找現金，一方面掃土地。結果景氣沒有好轉。88年九二一大地震將建商打出原形，本來建商對未來還有期待，九二一之後，大夢初醒。市場出現削價競爭，在最黑暗的時候，透出黎明署光。借急用忍，經濟鎖國，工資上漲，企業外移大陸。壓寶成功的台商在大陸資金沒有安全感。大陸醫療品質不發達，SARS爆發。回流台灣，房價相對低廉。近廟輕神，台中人不買。集體台商回流。（有錢人兩大罩門，怕沒錢，怕沒命。）
於是房地產在92年反彈。 目前走的是資金行情，預期心理重的。沒有基本面。 國際形勢角度觀察，台灣要更穩定，陸資還沒進來，陸資進來才能使外資進入台灣投資。台灣穩定，陸資進場，外資進場，兩岸趨向和平，條件才會更好。南北韓政治局勢不穩定。日本沒有機會，相對上亞洲，政治局勢穩定之下的台灣將是一個好的資金投資標的物。未來將有很多資金進入。 大陸內需，大陸單子不給韓國三星，給台灣。台灣是大陸心中的相對名牌。（日本有歷史情結）台灣是一個好品牌。
台中的持有房屋人口比率93％，大多數的人都有房子。房地產市場從「有沒有時代」進入「好不好時代」。房屋需求彈性越來越大（已經有房，需求不再強烈） 趨勢一：房子好不好觀念。好房會漲價，消費財不會漲價。 趨勢二：所得沒有提高。低價產品有市場機會。 資金氾濫，購買力低（這也是貧富差距的關係。） 資產通膨，消費通縮同時發生。（錢淹腳目，但集中在少數人上面） 事實是：去年房地產，歐美還沒回穩，大陸Q1上漲1.6％，台灣上漲1.9％。 因為資產怕貶值，其他的理財工具不穩定，資金沒有地方去。亞洲人有土私有財。 股票會腰斬，房地產下跌率相對不高。 要先發財才有機會理財。雞蛋要超過三個才有需要思考放在哪一個籃子的規劃。

理財工具： 1.定存 2.金融商品 3.房地產（同時可以使用） 4.藝術品 5.貴金屬
其中，房屋具有資產性、消費性雙成性質。 資產通膨，消費通縮同時發生。 房產是掌是跌，關鍵在於欲購買的產品資產/消費性質的比重。 資產性高的房子，主要因素：好地段、好環境、好產品（規劃設計）。三要素的關係是相乘不數相加。三要素缺一不可。量少質精，規劃設計。產品將來修改的機會很少（增建改建）。規劃設計要重視。綠意優於海景。便利性 城市核心始終是發展重點：交通中心（車站）、商業中心、生產中心（台中工業區），政治中心（市政府）。但交通中心改變西移中港交流道。中港路貫穿四顆星。 判斷力的清晰和靈活。捷運的交通革命。烏日高鐵站。捷運沿線。 台中房地產還有很好的機會。

以上是Peter Tsao個人的筆記整理，和各位分享。